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2021-04-21

房地产评估是什么?内蒙古房地产评估过程需要一些什么流程和准备材料呢?今天带大家来了解其中一部分内容:成本途径的运用,这部分主要涉及到四个基本要点,一个是资产的重置成本,一个是资产的有形损耗,后两个是资产的功能性陈旧贬值和资产的经济性陈旧贬值。其次一方面是资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高,资产的原始价值越大,反之则小,二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估,首先要确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的是资产评估日期的市场物价水平,后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时,资产的重置成本越高,其重置价值越大。资产的价值也是一个变量,随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化:资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少,发生实体性贬值;新技术的推广和运用,使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较,在技术上明显落后、性能降低,其价值也就相应减少,发生功能性贬值;由于资产以外的外部环境因素变化,引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等,发生经济性贬值。

运用成本法评估资产,首先确定被评估资产,并估算重置成本,其次确定被评估资产的使用年限,再次估算被评估资产的损耗或贬值,然后计算确定被评估资产的价值。

成本法比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理,内蒙古房地产评估有利于单项资产和特定用途资产的评估,有利于企业资产保值,在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是采用成本法评估,工作量较大,同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值,需要充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全都准确计算。

评估方法的选择:资产评估方法之间的联系

评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为,在相同的市场条件下,对处在相同状态下的同一资产进行评估,其评估值应该是客观的,这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果,这是由于评估基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产,并为相互验证提供了理论根据。公司在运用不同的评估途径和评估方法去对同意资产进行评估的时候,需要保证此次评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致,以及内蒙古房地产评估运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。

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