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内蒙古房地产评估中房地产开发项目评估特点

2021-04-06

内蒙古房地产评估中房地产开发项目评估特点:房地产开发项目一般在房地产开发企业存货科目核算,分为在产品类存货-未开工土地、在产品类存货-尚未完工项目,以及产成品类存货的评估。资产评估准则中未对该类资产如何评估出具相关的专家指引,但在《资产评估执业准则—企业价值》等准则中提到,不动产作为企业资产的组成部分,评估价值受其对企业贡献程度的影响。具体操作实务中,对产品类存货-未开工土地,是指已取得土地使用权,获得开发权利,尚未开发的土地,一般采用市场法和假设开发法;在产品类存货-尚未完工项目理论上可以采用成本法和假设开发法,实务中对于正常开发的项目,由于两种结果差异较大,假设开发法测算的价值更能体现其对企业的贡献程度,一般采用假设开发法的结果。产成品类存货要分析账面价值的构成,采用市场法、收益法等恰当的评估方法进行评估。此处主要讨论在产品类存货假设开发法评估方法和特点。

一、作为商品的房地产的特殊性

1、房地产投资容易受政府宏观调控和市场干预政策的影响

由于房地产在社会经济活动中的重要性,政府对房地产市场特别关注,经常会有新的政策措施出台,以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特性的存在,使房地产投资者很避免这些政策调整所带来的影响。政府土地供给、公共住房、房地产金融、财政税收和市场规制等政策的调整,都会对房地产的市场价值、投资效果产生影响。

2、市场供给的垄断性,市场交易的复杂性、房地产价格与区位密切相关、市场信息的不对称等市场特性

房地产市场具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律,供求关系的制约,同时具有市场供给的垄断性,市场需求的广泛性和多样性,市场交易的复杂性、房地产价格与区位密切相关等特性。

市场供给的垄断性主要原因是由于房地产市场短期内供给不能大幅增减;房地产的位置、环境、数量、档次的差异,市场供给具有异质性;还有土地市场有限性、不可再生性和土地使用权的排他性造成。

市场需求的广泛性和多样性:需求的多样性会造成房地产开发项目产品的多样性,可以用于自持或者销售,房地产开发项目的投资模式可以分为:“开发-销售”“开发-自持-销售”等。

市场交易的复杂性由于房地产本身不可移动性和交易过程有复杂的法律程序,耗费时间比较长。

房地产价格与区位密切相关:主要房地产不可移动性,其价格受所在地域限制。

3、房地产开发投资活动来讲,投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量,是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素,也是进行投资分析活动的主要参数。各项经济量的获取过程非常繁琐,其准确性对评估结果的影响。

二、内蒙古房地产评估的方法

假设开发法分为假设开发法-静态分析,假设开发法-现金流折现法。

假设开发法-静态分析是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。这种方法存在成本支出和预期收入的时间分布没有弹性;计算过程中没有体现开发过程中隐含的许多不确定的因素,开发成本的利润率的假设前提工程实体的进度与建筑安装工程费的支出一致,与工程实际情况差异较大。随着评估报告的使用者对评估工作的各项需求更加细致,也为了评估报告的使用者更好的理解评估报告,因此就需要采用更加完善的现金流量折现法进行评估。

假设开发法——现金流折现法评估的计算公式:

存货评估值=开发产品价值-开发成本-管理费用-销售税费-增值税-土地增值税-企业所得税等。

公式中产品开发价值及各项成本费用均为折现价值。

三、评估的程序和资料收集

现金流量折现法进行评估首先需要复核评估明细表,听取企业评估范围的情况介绍,了解开发成本的开工年月、结构型式、形象进度、付款情况等,在此基础上对评估表格完善补齐。并需要核实确定评估范围内的房产开发项目是按照新项目核算还是老项目核算,对后面的测算影响比较大。评估人员根据现场勘察结果,对开发成本进行勘察分析,确定各项评估要素,并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出资产的评估值。进行评估测算,编制评估说明和评估报告。

房地产开发项目过程的复杂性,决定了收集相关评估资料的繁杂度。房地产开发项目评估一般搜集的相关资料有:①房地产开发项目建造环节资料:项目规划设计条件书和规划批准总平图、项目审批文件等;土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证和商品房预售许可证(含车位)复印件;工程项目建设有关的合同台账及合同,如设计合同、施工合同、采购合同、监理合同;国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让金及契税缴款凭证;反映项目开发情况的相关文件;工程款进度及付款台账;成本部预计开发建设投资和已完投资明细表;竣工验收文件;未整体竣工验收的,提供分项验收文件;房产测绘报告;②房地产开发项目销售资料: 销售台账;评估基准日剩余未售房产的销售节点计划;新的销控表和购房优惠政策;销售代理协议、销售计划书;车位布置图等;楼盘详细介绍;

其中,开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用,以出售为目的形成的是开发产品成本,以出租和自营为目的将形成的固定资产或其他资产。需要注意的是,当房地产开发项目有多种产品时,应分别估算每种产品的开发建设成本;开发的产品用于出租为目的的,应计算营业成本。期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用,房地产开发项目用于销售时,期间费用计入开发建设投资中;房地产开发项目用于出租或自营时,开发建设期内期间费用计入开发建设投资中,经营期的期间费用计入运营成本。

四、房地产开发项目涉及的税种繁杂

房地产开发项目涉及的税种类较多,如契税、增值税、土地增值税,印花税、所得税等,财政部等政府部门对房地产开发出具的相关政策文件也非常多。采用现金流量折现法评估房地产开发项目,需要深入的了解相关的政策文件。以下列举土地增值税的计算表和相关税种的部分政策文件。

相关税种的部分政策文件如下:

关于推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号);

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号);

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发 [2009] 31号);

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号);

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号);

内蒙古房地产评估《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)等。

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